南京市政府昨天宣布，9月26日起执行房地产市场限购政策，拥有一套住房的外地家庭禁止来宁买住房，有2套房的南京家庭禁止购买新建商品住房。重启限购令对南京楼市会产生什么样的影响，经过昨天进行了全方面的采访。
最新消息
时隔两年后 南京重启限购
南京市政府9月25日宣布，9月26日起执行房地产市场限购政策，拥有一套住房的外地家庭禁止来宁买住房，有2套房的南京家庭禁止购买新建商品住房。
南京市人民政府办公厅下发的《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》指出，为进一步落实《市政府关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(宁政发〔2016〕75号)，稳定房地产市场，在前期“控房价、控地价”的基础上，对主城区(不含高淳、溧水、六合，下同)实施住房限购措施：一、暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鉴证时间为准，二手住房以网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关手续。这一通知自2016年9月26日起执行。
南京限购历史
◎2011年2月，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
◎2014年9月，宣布取消房产限购，购房将不再提供新购住房证明。
4大重点
重点1：针对人群
本地人外地人买房都有限制
与苏州、杭州等地出台的房产“限购令”不同，此次南京的新版“限购令”不仅限外，而且也限内，也就是针对外地客户与本地家庭都有所涉及。具体来看，已经购买了1套或以上的外地人，将不得在南京购买房产，包括新房与二手房;对于本地人来说，家庭名下有2套及以上住房的，将不得再次购买新建商品房，二手房则是放开的。
这是与2011年南京出台过的“限购令”最大的不同点，业内人士认为，针对有购房需求的本地客户，新版“限购令”并没有“一刀切”，而是限制其购买新房，二手房市场依然可以放开购买，这意味着政策采取的是差别化举措，保护了购买首套房、二套房的刚需及改善性客户，“限购令”的主要目的还是打击投机性购房。
四大重启限购的城市中，南京算不算最严?业内人士分析，与只限外地人买二套房的杭州、苏州相比，南京肯定是严厉多了;但与厦门相比属于各有侧重，程度相当，南京对本地人买二手房，以及外地人买首套房未做限制，而厦门限购只针对144平方米以下的普通商品住房。
重点2：限购区域 单价万元左右的六合不限购
在2011年出台的“限购令”中，限购区域不包括高淳和溧水两个区域，而在本次的“限购令”里，限购范围除了江南六区和江宁、浦口之外，高淳、溧水、六合是不在限购范围中的，也就是说，六合从之前的“限购区域”到如今的“非限购区域”，这是否意味着六合的房价会出现异动呢?
荣盛发展副总裁唐登洋昨天介绍，六合当地的商品房供应量中，大约70%-80%是荣盛地产旗下楼盘的产品，可以说荣盛的当地的“地产大鳄”，每月的成交量都在600套左右。他认为，南京市政府此次将六合划入非限购区，体现了调控政策的差别化和精准化。
“六合目前的房价水平普遍不高，每平方米约在1万元上下，没有必要进行限购”，唐登洋指出，受到南京楼市整体向好的影响，六合楼市近期也出现了一波热潮，房价跟五年前的5000元/㎡相比翻了一番，来自南京主城的客户也从10%上升到50%左右，此次“限购令”出台后，相信会继续给六合当地市场带来一定的利好，六合楼市将因此受益。
重点3：执行时间 今天开始就限购了
关于限购政策执行的具体时间，据了解新房是以合同鉴证日期为准，二手房是分为两类，主城区里玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台这六个区是以二手房网签的时间为准，江宁、浦口两区则是以二手房合同网签时间或受理时间为准，执行的时间节点均为9月26日。
据相关部门解释，就新房市场而言，只要是昨天完成了认购手续，包括缴纳定金、签订认购协议、上传到网上房地产的新房合同，都不受影响，买房人均可以办理后续手续;在二手房市场，外地客户(因南京本地人不限购二手房)已经跟房主签订了二手房买卖合同，并上传到网签系统的，也不受政策影响。
正因为昨天只要上传合同就可以规避限购，不少开发商加班加点为客户上传合同，中介公司同样如此，一些外地的投资客在南京已经购买了多套房产，所以昨晚中介公司赶紧为其上传二手房合同，以免交易失败。
重点4:买房凭证 没购房证明不能签合同
根据南京市相关部门对此次限购政策的解读，开发商、中介公司必须凭不动产登记机构出具的《本市户籍居民家庭购房证明》或《非本市户籍居民家庭购房证明》来签订新房或二手房买卖合同，若果违反限购规定，房地产交易部门将不予办理交易手续，不动产登记部门也不予办理登记手续。
据了解，南京市在2011年执行“限购令”后，同样需要买房人出具“购房证明”才能购房，这一纸证明也被称为“房票”，拥有了它才有资格买房。随着限购令的取消，“购房证明”也不再被需要，而新版“限购令”的颁布，这纸证明又将重回南京房地产市场。不过，从今天起将要现身的这一证明究竟在哪里开具，目前尚没有明确说明，市场人士表示应该仍在南京房产档案馆开具，具体信息有待明确。
只限制建邺、鼓楼、栖霞、玄武、秦淮、雨花台、江宁、浦口八区。
不限制六合、高淳、溧水三区。
这意味着，六合、高淳、溧水的住宅，随便你买，不限购。
只限制购买住宅。
40年商业办公性质的房子，不限购，随便你买多少套。
南京都市圈的房子，不限购，随便你买多少套。
昨成疯狂一日
认购1570套! 成交1604套!
双双创历史纪录，昨晚销售员忙到累瘫
“从来没有这么紧张过”，突如其来的“限购令”，令不少开发商措手不及。只有交纳定金、签订认购协议、上传合同的才不受影响，所以多家楼盘的营销人员不得不连夜加班上传合同。昨天的销售数据也达到了惊人的峰值：截止到当晚23点，新房共认购1570套，成交1604套。
位于仙林青龙板块的恒大龙珺是一家纯新盘，昨天上午一口气推出了首批共404套房源，半天所有房源全部售出。下午5点，“限购令”突然出台，这对于投资客比重较大的楼盘影响肯定不小，此时，留给开发商的“时间”已经不多了!在网上房地产看到，昨晚6点，恒大龙珺的上传数据只有47套，随后以每个小时100多套的数量递增，终于在晚上10点半网上房地产数据关闭之前，将404套房源的认购协议全部上传，工作人员几乎累瘫。
二手房方面，据搜房网二手房南京公司副总经理胡涓娟介绍，由于新版“限购令”对本地人没有影响，受限的主要是外地客户，因此昨晚，他们也紧急联系此前有意愿购房的外地投资客，看能否在昨晚签约并上传数据。“其中涉及到市区的房源大概有七八套，”胡涓娟说，如果能赶在昨晚签约，然后上传到网签系统，是可以不受限购政策影响的，这些客户与房主仍在谈判当中。
截止到昨晚23点，南京网上房地产显示，昨天的认购数据和成交数据双双创下历史新高。业内人士告诉记者，开发商抢时间上传的应该是认购数据，这只会导致认购量的“突飞猛进”，为何成交也会如何迅猛增长?该人士猜测，这或许是有的开发企业面对限购措施有点不知所措，索性将已经上传过认购协议的合同，在网上办理鉴证，此时显示出来的便是成交量的猛增，无论如何，房企销售人员昨晚一定非常紧张与忙绿。
南京新政 严于苏杭
南京重启限购并不意外，但如此之严却让不少市民大跌眼镜。作为第四个重启限购的二线城市，南京昨日公布的限购令不仅限内也限外，严过苏州、杭州，与厦门旗鼓相当。
5大追问
1 疯狂楼市能否降温?短期有效，长期仍待观察
“严厉”是业内人士对南京限购令的普遍评价。南京房地产促进会秘书长张辉认为，限购之后，市场需求将会大幅度萎缩，成交量有望下行，有利于缓和当前供应紧张的局面，进而缓解供求关系，促使房价走向平稳。开发商对楼市的预期将会有所降低，后面的土地拍卖，预计竞争程度和最后的成交地价，会出现一定程度的下滑。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华也认为，“本次调控看到了问题的关键，直指投资投机需求，比之前的限价令更有针对性，预计短期内会对市场产生降温作用。”但他也表示，与2011年的限购令相比，本次新政还留了两个缺口，“一是外地人可以买一套房，二是南京人买二手房没限制。再加上还可以假离婚规避调控。所以在三到六个月的政策消化期过后，中长期来看，能不能稳定市场，仍有待观察。”
据了解，其他率先重启限购的城市，目前的效果也不同。最严厉的厦门，据媒体报道“抢房潮”已降温，成交量应声下跌。但政策温和的杭州，重启限购后的首场土地拍卖会上，两幅地块就以323%和326%的溢价率，刷新了杭州土地拍卖溢价率的历史纪录。
2 房价能否得到控制?涨幅可能趋缓，但想降价比较难
“房价能降吗?”这是限购令发布后，普通老百姓的第一反应。限购令除了遏制实际的购买需求外，对买房人的心理影响也是比较明显的，因此专家认为，南京房价接下来会有一个趋稳的过程。张辉认为，政策出台将会在很大程度上对高地价高房价形成威慑，打击市场的预期和人气，部分不被限购的买房人可能也会因此陷入观望，这对于稳定房价很有好处。
吴翔华也表示，作为本次限购的重点，新建商品房价格预计涨幅会趋缓，但房价下降估计还需要一段时间。而二手房，因为本地人不限购，又不受限价令约束，可能会有明显上涨。
3 二手房会不会火?优质次新房、学区房会更受欢迎
昨天微信朋友圈流传的段子称，限购后二手房市场将火，吴翔华认为，这一说法基本正确。“南京刚刚拍出的20幅住宅地块都规定了现房销售的要求，明年新建商品房的供应就会出现短缺;新房有限价令的约束，买到就是赚到，所以争抢者众多，开盘动辄一两千人抢房，有钱也买不到;再加上现在有两套房的本地居民限购新房，但二手房你想买八套十套都不限。这三大因素决定了，可能会有不少买房人转向二手房市场。”
“二手房尤其是优质板块的次新二手房、学区房等会更受欢迎，”张辉判断。
4 刚需买房是容易了还是难了?有利不利因素都存在
遏制投资投机需求，不仅是给疯狂的楼市降温，也可以保证将有限的供应提供给刚需人群。业内人士认为，由于房价上涨较快，大量投资投机客涌入，既无资金实力又无人脉资源的刚需成为楼市最弱势的群体。新政对有两套房的本地人限购新商品房，可以避免“限价红利”被炒房客拿走，有利于刚需一族。但另一方面，刚需一直是二手房市场的购买主力，本地人二手房不限购，有可能将投资客赶到二手市场，从而助推房价的上涨，这对刚需购房又是一个不利因素。
5 “离婚潮”会出现吗?要看市场能不能得到有效控制
南京限购令发布后，网上便流传开来各种规避手法的段子，本地人假离婚买房，开发商买下自家房子变成二手房再卖，外地人买一套房迁了户口变南京人再买等等。特别是假离婚，向来被视为破解限购限贷调控和享受贷款、税收优惠的利器，接下来会不会出现“民政局很忙”的离婚潮现象?
“完全有可能，离婚以后不但可以获得购房资格，还可以享受到首套房贷款和税收的优惠，所以不排除会有人钻空子，而且这种政策的缺口难以避免，因此，这也会令限购令的效果打折扣，”吴翔华表示。
“想要规避调控，都能想到办法。调控真正的影响在于改变预期，如果公众意识到盲目投资楼市的风险，对房价上涨的预期改变，那么还会去假离婚买房吗?就像2011年南京首次实施限购令之后，楼市迅速跌入冰点，一两年都缓不过劲来，那时候还有人动各种脑筋绕限购吗?所以会不会出现离婚潮，接下来市场的走势很关键，要看观望能否形成，投资热能否降温，预期是否可以改变，”一位业内人士指出。
楼市奇葩事
深圳6m2“鸽笼房” 一上午全都售罄
均价每平米15万，当地已展开调查
昨日，深圳侨城尚寓6平方米“鸽笼房”9套极小户型一个上午全部售罄，并且售出的均价达到150000元/平方米。随后在9月25日晚间，深圳规土委官方微博发布消息称，“接群众反映，侨城尚寓正在买卖的6平方米公寓，售价达88万元，实际销售面积远大于产权面积。我委南山管理局会同南山区规划土地监察机构今天下午正在调查中，调查结果将及时对外公布。”
侨城尚寓位于深圳南山区华侨城沙河东路与新中路交汇处，整个小区一共有169套精装公寓。而引起关注的6平方米的小户型均位于6层到15层。几乎每一层楼都有一套面积大约为6.61平方米的极小户型，一共有9套，均为平层，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。加上开发商赠送的面积，实际使用面积约有12平方米。 这9套极小户型全都是平层，并不是传说中的复式楼。据了解，约6平方米的房子虽小，但能满足基本的居住需求。为了拓展空间，样板间设计了收纳式家具和可折叠床。折叠床可用遥控控制，打开过程大约需用时一分钟。
而2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。”深圳“鸽笼房”因为2004年就已经建成，或许不受影响。不过，深圳“鸽笼房”可能再无来者。 （马祚波 王烨）
