什么是以房养老?
以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
以房养老自2014年开始试点 全国参与者仅78人
2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。
中国保监会“以房养老”试点两年即将到期,然而,上海保监局副局长李峰近日在“上海论坛”上透露,截至5月20日,全国参与“以房养老”共78人59户,办完所有流程的是47人38户。这在60岁人口已达到2.16亿(截至2015年)的人口大国,可谓沧海一粟。
以房养老困难重重
1、“以房养老”作为养老保险的第三支柱,只是解决老年贫困化的一个可能选项,只能为少数人的补充养老锦上添花,不可能也不应该成为养老保险的主体。
2、目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范“以房养老”市场,法律效力比较低,一旦出现纠纷,这个文件到底能不能为投保人提供保护,是未知数。
3、“中国是反哺式的养老方式,养儿防老,老人的房子由儿女继承也是天经地义的,要打破这个伦理观念很难。”中国社科院社会政策研究中心研究员唐钧向记者坦言,“住房反向抵押养老保险”在很大程度上并不符合中国国情。
4、在住房反向抵押养老保险的推进过程中,“房价”是永远也绕不开的话题。有意思的是,在这个市场上,“以房养老”的供需双方都觉得,参与其中不划算。
5、保监会关于“以房养老”的53号文件中虽然没有提及贷款人子女的继承权问题,但保监会相关负责人在答记者问中提出,参与贷款的老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。
6、老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系;差的服务又不到位。
未来以房养老将何去何从
2013年11月，在武汉郊区后官湖，合众人寿投资的养老社区一期工程竣工。这个业内第一家养老社区投资高达80亿元，总占地2400亩，全部完成后可容纳3万人。合众人寿宣称：“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右。届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内候鸟式养老。”
这只是近年来保险企业活跃在地产一线的缩影。相对于聚集着“成本高、受众窄、回现弱”等诸多问题的传统养老业务，养老地产概念调动了险企更高的热情。除了合众人寿，泰康、平安等险企也纷纷高调宣布进军养老产业。
在险企“跨界”地产的同时，随着“银发经济”市场规模的不断扩大，越来越多的房企也开始试水养老地产。早前，万科、保利宣布进军养老地产，并以北京作为试点。此外，首创、华润、远洋等房企也相继成立了养老研发团队，养老地产在全国范围内进展如火如荼。
不过，业内人士也指出，虽然“养老地产”被业界普遍认为是房地产进入“微利时代”后的又一绝佳掘金地，但大部分房企只是将此业务停留在概念状态，并未大规模展开行动，对于如何参与和推进“以房养老”，企业家们也还没有做好相关研究和评估。
遇冷的“以房养老”模式是否会因养老地产的火热而发生新的改变?中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣提出，在“以房养老”领域，除了目前正在试行的反向抵押养老保险外，国外还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种形式。未来，“以房养老”模式将进一步多元化，给老人更多的选择。
而从当前各城市“以房养老”试点情况看，投保的老人大部分是鳏寡孤独者、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。有业内人士表示：“总的来说，可以认为选择‘以房养老’的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。”
国土部：宅地70年后续期不影响以房养老
住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划?国土部官员认为，不会影响。
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。
