上半年济南楼市跌宕起伏，在政策及市场调控的影响下，半夜开盘认筹、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象出现在济南房地产市场上。随着下半年的来临，无论是开发商还是购房者，对市场走向更加关注。
17日，一个小型座谈会在济南举行，参加者既有银行界人士，也有房地产界人士。经济导报记者从现场获悉，与会人士普遍认为，下半年济南楼市的供应量会有所增加，但在多重压力下，开发商会采取各种措施加大回笼资金的速度。下半年济南楼市的特征将表现为“以价换量”冲业绩。
“下半年需求动力减弱，济南楼市或将进入调整期，同时，开发商在资金压力下，会提供降价促销的楼盘让市民选择。”济南一家房地产公司项目部经理冯泽瑞表示。
上半年供需双降
经历了多重调控政策影响，上半年楼市一度进入低迷期。
数据显示，上半年济南住宅新增供应量275.6万平方米，成交367.3万平方米，成交量是新增供应量的1.33倍。
“与去年同期相比，新增供应量仅是去年的37%，而成交量几乎是腰斩，相当不正常。”济南另外一家房地产开发商的项目经理冯昌林分析称，“一般情况下，新增供应量要大于成交量才比较正常。从去年开始，市场逐步进入供小于求的单方市场。”
对于这种不正常现象，冯泽瑞认为，济南在供给端和需求端同时抑制，规定期房必须建到12层以上甚至验收完工后才能申请预售许可证并上市交易。“这导致相当一批房源因工期进度问题无法上市销售，上半年开盘销售的房源大幅减少，各大楼盘要半年甚至一年左右才能赶上进度。”
多数楼盘无房可卖，导致住宅市场存量消化周期大大低于正常水平，供不应求。同时，限购成了济南楼市分水岭。
统计数据显示，自2016年10月济南正式启动限购政策后，成交量就逐渐变小。今年上半年，济南新建住宅网签量在4.2万套左右，相比去年同期的10.6万套，差距一目了然。
今年一季度，新建住宅月均网签量维持在8000套左右。然而4月份济南调控政策再次升级，随后，网签数据跌到了冰点，5、6月份基本维持在5000套上下，回到了3年前的水平。
而从土地市场看，受政策以及客观因素影响，上半年济南拍地节奏放缓。
前6个月土地招拍挂成交210.5万平方米，与去年上半年的221.4万平方米相差不多。“但是这些土地相当一部分是保障大项目和定向拍卖，并非普通开发商能拿到的。”一家全国性房地产开发公司济南分部的项目经理冯波说道。
“从今年济南出炉的土地供应计划来看，可以通过招拍挂市场供应的土地面积仍然偏紧。”冯波表示。
“从土地供应到楼盘投放到市场，需要一年半到两年的时间。而目前济南土地供应比较短缺，远水难解近渴，因此对抑制近期房价上涨的作用不太明显。上半年投放的土地量，其可开发面积与上半年的销售面积相差不大。在旺盛的需求和短缺的供应之下，济南房价依然有上涨压力。”一家本土房地产开发公司的负责人李祥瑞分析道。
冯波告诉经济导报记者，从最近的开盘情况来看，价格高出客户心理预期的项目，去化率往往较低。上半年成交量一般，各大开发商的任务指标都压到了下半年，为了完成业绩，不排除会以价换量抢收市场，所以可能会合理定价，加快出货，保持流动性。
“在严格的限购政策下，有资格买房的客户正在逐渐减少，如果政策不松动，下半年供应量集中赶上来，开发商可能面临抢客的问题。”李祥瑞分析道。”
回款成为重要指标
“下半年供应量会有所放大。”冯泽瑞表示，济南去年拍的地到今年下半年都将陆续上市，所以供应量会放大。
但在冯昌林看来，供应量加大并不代表着能全部卖出去。“限购政策导致开发商即使卖了房子也没有办法网签，没有网签就不给贷款，也没有办法回款，对于开发商来说，资金压力会越来越大。从今年部分开发商业绩考核指标来看，回款成为一个非常重要的指标，甚至成为个别开发商排在首位的指标。”
冯泽瑞告诉经济导报记者，从房地产开发资金来源结构看，以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给平均占比近50%，由于这部分资金来源占比较大，销售端实现的资金回笼以及自筹资金对于房地产开发影响较大。
“从现在的情况看，下半年信贷政策不会松口，依然会收紧。”一家国有银行高新支行的行长李家琪分析道。
他告诉经济导报记者，自今年5月份以来，济南多家银行对住房贷款逐渐收紧，不仅取消了贷款利率打折，甚至还在基准利率的基础上上浮了贷款利率。“现在我们行的标准是首套基准，二套1.1倍。”李家琪表示，“不过现在审批速度大大放缓了，以前只要资料齐全，一周内就会审批下来，两周内放款，也就是说，从提申请到放款不超过半个月。现在光审批就是一两个月，等放下款来就得三四个月以后了。”
李家琪表示，除了房贷收紧外，针对以往银行业金融机构借助一些通道向开发商“输血”的违规行为，也成为上层的排查重点。“像排查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产；是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产行业提供融资等。”
持有同样意见的还有李祥瑞。在他看来，下半年基本上都是促销季。“为了完成全年任务，开发商都会从9月份开始进行大面积促销，以保证销售进度和回款速度。”
经济导报记者在采访中了解到，上述受访人士普遍认为，上半年整体表现为“量跌价稳”，下半年开发商必然会冲量。在年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征或为“以价换量”冲业绩。
