原标题：广州试水“租购同权” 学区房市场要“变天”?
近日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称“方案”)，首次以政府文件形式提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。该方案一出台即引发舆论热议，租购同权政策将如何影响火热的学区房市场?政策实施后，是否会导致学区房价格大跌、房租大涨?广州“第一个吃螃蟹”后，其他一线城市会跟进吗?
租购同权 对租房者有何利好?
为支持租赁居住方式，广州市的方案提出：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。
中原地产市场分析师卢文曦认为，广州政策的最大亮点在于注重了权利对等，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。长期以来，学区房购买热度居高不下，“天价学区房”一次次挑动着购房者的神经。“人们之所以选择买房而不是租房，其症结在于二者享有的权益落差过大。比如子女入学和户口捆绑，不买房则难落户，难落户则何谈入学。”卢文曦说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增，对于大城市的租房者来说，无论是经济价值还是社会价值角度，租房的性价比在提高，这对房价的对冲也有积极作用。
易居研究院副院长杨红旭总结称，租购同权的正面效应很明显，主要有四点：其一，新政具有政策设计的创新性、住房改革的突破性。其二，维护租房者的权益，有利于社会公平。其三，鼓励租房，有助于引导住房市场健康发展。其四，可以分流购房需求，弱化房价上涨预期。
学区房房价要降，房租要涨?
租房也可享有学区房购买者权益，会否导致学区房的购买热度下降、租房热度上升?广东中原房地产项目部总经理黄韬表示，不用买房，只要租房就可就近上学，长期来看，有着学区房刚需的购买者将会减少。
但黄韬同时指出，租赁市场的回报率较低，投资客对于学区房租赁市场的热情有限，所以学区房的租金总的趋势会上涨。
杨红旭则从方案的具体规定进行了分析，他指出，方案中明确要求“房屋租赁合同经登记备案”，而登记备案则意味着房东出租房屋时需要缴税，这或导致房东将缴税额转嫁给租房者，从而带动房租上涨。
能否从根本上抑制“学区房热”?
“租购同权利空于优质学区房的房价上涨，但又利好于房租上涨。”杨红旭认为，投资者会综合考虑房价上涨与租金上涨两个因素，最终或对于 “学区房热”难起明显作用。
“学区房问题实际上是教育资源不均衡问题”，中原地产首席分析师张大伟表示。他指出，根据目前各地的就近入学原则，入学的第一顺位是房户合一，第二顺位是房主，第三顺位后才是租房。从过去的政策看，广州租房也是可以上学，但前提是学区有余量的情况下。
杨红旭指出，近年来，大城市加快教育资源分配制度的改革，如北京3月就出台“摇号入学”政策，从大趋势上看，学区房概念会趋于弱化。“租购同权的政策，不可能从本质上影响学区房的演变。”
其他一线城市会跟进吗?
“第一个吃螃蟹”的广州推出租售同权之后，其他一线城市会否跟进呢?亚豪机构市场总监郭毅认为，广州本次出台的政策更多的是想通过租购同权引进并留住更多人才。
“其他一线城市并不具备这样的条件。”郭毅说，北京、上海、深圳等部分城市的教育资源相对紧张，不足以承载更多的外来人口就近入学，因此这些城市出台“租购同权”政策的可能性较小。
但是郭毅同时指出，不排除二线城市为了抢夺人才效仿广州新政。
多位业内人士指出，广州的新方案对于发展租赁市场、构建“购租并举”住房长效机制颇具意义，有助于提升广州对人才的吸引力，新政策对学区房的影响还有待进一步观察。
初审编辑 房静静
