中国网山东8月18日讯 由中国民生银行全程主导的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”日前成功发行，近日将在中证机构间私募产品报价与服务系统挂牌交易，这意味着国内首单商业地产按揭贷款资产支持证券(Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS)项目成功落地。
近年来，中国民生银行一直关注房地产资产证券化领域，并在CMBS等地产行业资产证券化产品上持续投入研发力量。早在2007年，民生银行就成为第一家吃螃蟹的银行，牵头打造了北京英蓝国际金融中心CMBS，但由于时逢全球金融危机，该项目未能如期发行。时隔9年，民生银行成功推出了全国第一单CMBS。据悉，在2015年初推出了承揽、承做、投资三位一体的闭环型企业资产证券化业务模式后，民生银行相继打造了全国首单住房公积金贷款资产证券化、全国首单模式化可批量交易的贸易金融类资产证券化，全国首单酒店资产证券化、全国首单长途客运行业资产证券化、全国首单银行保贴类票据资产证券化以及全国首单商业地产按揭贷款资产证券化项目CMBS。
“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”是由民生银行联合富华国际集团、招商证券、博时资本、华宝信托及奋迅律师事务所共同推出的创新产品。其基础资产是以地处北京王府井商圈的金宝大厦办公楼为抵押、以物业未来13年租金净收入为还款来源的商业地产按揭贷款。该产品由民生银行牵头承担财务顾问、统筹协调及产品销售工作，招商证券承担了项目的方案设计及监管沟通工作，博时资本承担了专项计划管理工作，并由华宝信托、奋迅律师事务所和联合信用评级公司等机构提供专业支持。
CMBS是标准化资产证券化的一种极为重要的模式。它将传统的商业地产按揭贷款通过结构化手段与证券化过程，包装成债券形式向投资者发行，具有多方面的优势。
首先，CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级，且带来更低的融资成本。
其次，CMBS保留了对资产的所有权，因此享有未来地产的价值升值空间。在房地产行业层面，CMBS为大量持有商业不动产的企业提供了一条新的融资渠道，降低了融资成本，有利于这些企业盘活存量，快速回笼资金，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。在资本市场层面，CMBS建立了一条持有大量商业不动产的企业进入资本市场的新通道，从而促进国内多层次资本市场蓬勃发展，扩大资本市场规模。
此外，对机构投资者来说，CMBS也丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者实现投资风险的分散化创造了条件，从而极大地促进机构投资者的稳定发展。
当前来看，受监管法规和税收政策影响，房地产信托投资基金(REITs)尚需时日才会出现突破性的变化。相比之下，CMBS是国内商业地产行业里更具实操性、复制性、标准化的证券化产品。对商业地产商来说，CMBS建立了一条商业地产商进入资本市场的新通道，降低了融资成本，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。对银行来说，CMBS为银行体系盘活信贷存量、做大信贷增量的又一新产品。对机构投资者来讲，CMBS丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者提供了长期稳定安全且收益相对较高的证券投资品种。
据了解，目标物业金宝大厦地处北京东城区建国门地区，西接王府井商圈，为王府井商业中心黄金地段之一。物业业主富华国际集团是一家以高端地产为发展核心的多元化、国际化实业投资企业，代表项目包括墨尔本地标性建筑柏悦酒店、长安运河、长安太和以及独立开发及运营的北京金宝街。
作为富华集团参与资本市场第一单，“汇富富华金宝资产支持专项计划”得到了民生银行的大力支持。该资产证券化产品盘活了富华集团现有存量资产，优化了集团负债结构，为集团商业板块由重资产向轻资产转型提供了可借鉴的路径，也为集团未来对接资本市场提供了经验和动力。
