中国网山东临沂12月26日讯(徐淑华)本网从临沂市物价局获悉，按照省价格监测中心工作部署，近期市价格监测中心在局领导的指导下，协同国土、房产、住建、中国人民银行、部分房产企业和中介结构等相关单位召开了城市住房市场情况调查座谈会，调研今年临沂市住房市场运行情况、研判下步市场走势。
一、房地产市场运行基本情况
(一)房地产开发基本情况
1、房地产开发投资小幅增长，自6月份实现由降转增。1、2月份，临沂市房地产开发投资持续走低，进入3月份以来环比逐月增长，6月份开始房地产开发投资由降转增，三季度全市房地产开发投资保持稳定增长。前三季度全市完成房地产开发投资168.77亿元，同比增长8.9%。
2、商品房开工、竣工面积均小幅增长,自6月份开始双双由降转升。前三季度全市商品房新开工823.55万平方米，同比增长5.3%。商品房竣工639万平方米，同比增长8.5%。1-5月份全市商品房开工、竣工面积低于去年同期水平，进入6月份以来双双由降转升，三季度以来，开工、竣工面积保持稳定增长。
(二)房地产市场销售基本情况
前三季度临沂市商品住宅成交势头良好，商业办公等房屋销售下降明显。全市商品房网上签约销售98184套，面积946.5万平方米，同比增长23.2%、20.4%。其中商品住宅网上签约销售套数62369套，面积765.9万平方米，同比增长39.6%、38.7%;商业办公等房屋销售35815套，面积180.6万平方米，同比分别降低2.3%、22.8%。
(三)商品房库存基本情况
商品房库存小幅减少，去化周期缩短。截至9月底，全市商品房库存1577.1万平方米，商品房库存比2015年底减少120.7万平方米，去化周期为15.9个月，缩短2.5个月。中心城区商品房库存663.3万平方米，商品房库存比2015年底减少70.1万平方米，去化周期为10.7个月，缩短2.1个月。库存商品房主要集中在商业办公等房屋，车位也是商品房库存的主要组成部分。住宅库存主要集中于位置较差，交通及配套设施不完善的部分地区。
(四)商品房价格基本情况
前三季度全市商品房成交均价为4428元/㎡，同比降低4.7%。其中，商品住宅成交均价为4186元/㎡，同比降低1.9%;商业办公等房屋成交均价为5454元/㎡，同比降低2.5%。中心城区商品房成交均价为5227元/㎡，同比降低6.1%。其中，商品住宅成交均价为5029元/㎡，同比降低1.2%，商业办公等房屋成交均价为5830元/㎡，同比降低8.4%(以上数据统计到9月份)。
二、临沂市房地产去库存政策贯彻落实情况
房地产去库存政策出台以来，临沂市认真贯彻上级精神，结合全市实际多措并举去库存，从政策引导、货币化安置及市场引导方面着手，取得了较好的效果。
(一)政策引导去库存
从2014年下半年至今，临沂市先后出台了《关于进一步加强房地产开发管理的意见》、《关于印发<临沂市区商品房预售资金监管办法>的通知》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市。一系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。通过对开发项目进行走访调研，楼盘销售处普遍反映前来问询的客户明显增多，购买意愿提高。位于北城新区的花半里项目，客户来访量从之前每天大约10组已上升到每天13组左右，增长20%多。购房者的购买意向更加坚定。位于罗庄区的钓鱼一号院，普通住房需求客户来访量增加了约10%。位于河东区的领秀豪庭来电、来访数据同比增长能够达到20%-25%。截至9月底，商品房库存去化周期为15.9个月，比2015年底缩短2.5个月，政策效应逐步显现，进入今年3月以来市场呈现了回暖态势，开发投资、市场供应、销售逐步回升。
(二)货币化安置去库存
2015年我市制定出台了《临沂市棚户区改造货币化安置实施意见》，在棚户区改造中,采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。今年上半年市中心城区棚改货币化安置总共3278户，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区36万余平方米的商品住房库存。2015年底，政府出资购买了翔宇三江领袖项目400套商品住宅5年使用权用于公共租赁住房，现已向社会公开分配，进一步消化市场存量。
(三)市场引导去库存
去库存的真正主体在企业，临沂市积极加强市场引导，鼓励企业调整经营策略，对部分项目倡导由售改租，提高企业自持比例。在2015年非住宅房屋销售不景气的大背景下，临沂市中心城区非住宅面积供应达68.4万平方米，占总量的18.8%(2014年占比为21.9%)。临沂颐高置业有限公司面对市场不利的大环境，顺应市场导向，成立商务运营公司，自行多元化经营北城新区颐高上海街一、二期尚未对外出售的7万余平方米商业用房，引入餐饮、娱乐等多家商户，企业经营状况逐步向好。
(四)部分城市限购限贷政策对临沂市房地产影响
国内部分城市特别是济南实行限购、限贷、提高首付比例的政策背景下，临沂市房产成交量开始出现回暖迹象，去库存化效果明显，一方面是其他城市限购、限贷的需求挤出，但主要还得益于当前陆续出台取消限贷、降息、降首付比例、减免税费等一系列宏观政策。2017年，临沂市房地产市场去库存压力依旧存在，尤其是县区房地产行业，过去几年投资快速增长，进入集中销售期，大量的库存供给导致供需失衡。
三、近两年临沂市房地产行业变化情况
(一)临沂市实际居住用地面积大幅增加
调查数据显示：2015年计划出让居住用地面积、实际出让居住用地面积分别为1350亩、1699亩，2016年计划出让居住用地面积、实际出让居住用地面积分别为4000亩、2636亩(截至11月份)，相比去年全年分别增加2650亩、937亩，增幅分别为196.3%、55.15%;2015年保障房用地计划1200亩，实际用地面积为183亩，2016年保障房计划用地面积、实际用地面积为1350亩、750亩(截至11月份)，分别增加150亩、567亩，增幅为12.5%、309、8%;2015年居住用地出让金额为225355万元，2016年截至11月份，居住用地出让金额为459257万元，相比去年全面增幅高达103.79%。
(二)住房市场交易止跌回暖，量价齐涨
想比2015年，今年住房市场行情看好，市场交易相比去年活跃，可谓是量价齐涨。调查数据显示：2015年新建商品住宅销售面积、销售套数分别为745.7万平方米、62473套，2016年截至9月份，新建商品住宅销售面积、销售套数分别为765.9万平方米、62369套。可以看出，2016年前三季度的统计数据已达到2015年全年水平，按平均水平计算，2016年全年销售量大幅超越去年已无悬念。
四、2017年临沂市住房市场走势研判
根据调查结果看，影响临沂市房价下步走向的主要因素有以下几项：
1、人口流向。人口流向是决定房价走势的核心因素，近几年，临沂市大力发展北城中心城区地位，医疗、教育、交通、娱乐等配套设施逐步完善，生活条件便利，人口数量持续增加，在人口因素推动下，市区房价上涨趋势看好，部分人口流失较严重的县区，预计放价上涨乏力。
2.贷款首付比例降低。2015年，针对首付比例，国家出台宏观调整政策，首套房、二套房最低首付款比例分别由30%、50%降到20%、40%，首付比例降低，减轻购房压力，增强居民购房意愿。
3、公积金贷款政策调整。一是提高了实际可贷额度，最高额度为50万元。二是公积金贷款利率降低。5年以上公积金款利率仅为3.5%。相比商业贷款，公积金还贷压力明显减轻。三是开展“商转公”贷款，允许缴存职工将已办理的商业住房贷款转为公积金贷款，公积金贷款政策惠及更多缴存职工。
4、二胎政策的全面放开，改善型住房需求加大。二胎政策放开提振楼市需求，特别是三室、四室的改善型住房需求加大，这将会给房地产市场带来持续的增量需求，延缓楼市增量房增速下滑，对当前我市去库存也有着推动作用。
5、税费政策调整。2015年，国家出台的二手房税费政策改革，把营业税的起征期限由5年改为2年，大大降低了二手房交易成本，推动了二手房市场交易量上涨。
考虑到以上因素， 2017年临沂市房价上涨趋势可能性较大，结合未来即将出台的房产税政策，对房价起到平抑作用，房价上涨空间有限，总体应以平稳、小幅上涨为主。
五、临沂市房地产去库存仍然面临多方面问题
(一)中心城区和各县库存结构不平衡。截至9月底，中心城区去化周期10.6个月，各县去化周期21.8个月。我市中心城区经济实力与各县差距较大，优质房地产资源集中在中心城区，中心城区对购房者的吸引力远高于各县城，各县城的聚集力、辐射力相对不足，各县新增购房需求并不充足。
(二)住宅和商业办公等房屋去化周期不平衡。临沂市商品住宅去化周期为10.7个月，
商业办公等房屋去化周期为33.4个月。这主要是因为临沂市传统商业发展潜力已趋于挖尽，面对周边各地市的竞争，领先优势已大大缩小，而电子商务、物流等新兴产业还没有发展壮大起来。
(三)房地产市场管理有待进一步加强。目前临沂市有房地产开发企业700多家，这些开发公司参差不齐，资金、技术力量差别很大。一些开发企业由于资金不足、管理不善等原因导致开发的房地产项目出现一房两卖、延期交房、延期办证、销售合同违约等问题，给买受人和社会稳定带来极大的风险，严重影响了市场信心。
六、对临沂市房地产去库存的对策和建议
根据临沂市房地产市场实际情况，建议当前和今后一段时期去库存工作主要抓好以下几方面工作：
(一)合理管控土地供应。通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏。根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。
(二)继续落实金融信贷支持政策。认真贯彻执行国家、省市有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度。银行业金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率，缩短放款周期。鼓励银行业金融机构重新发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。加大房地产企业开发贷款的投放量，重点向资质等级高、信用等级高、经营业绩佳的开发企业发放贷款，多渠道解决当前我市房地产开发企业建设资金急缺的实际困难。加大公积金贷款力度，放宽住房公积金提取条件，方便群众使用公积金贷款购房。
(三)加快培育住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展;发挥全国最大市场集群的优势，鼓励将商品房和闲置建筑改造为电商用房，允许从事电子商务文化创意等创新创业小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所;鼓励房地产开发企业直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。
(四)出台推动商业办公用房去库存的政策。目前我市商业办公用房去库存压力较大，建议根据当前房地产市场形势，针对商业办公用房放宽贷款期限和首付比例限制，适当降低首付比例，延长贷款期限，促进商业办公用房去库存。
(五)加大监管力度，规范市场秩序。严把准入关，严格审批企业资质，禁止资信差的企业入市拿地。建立健全房地产企业信用等级评价制度，并定期向社会公布。严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，确保全市房地产市场健康有序运行。
