半岛全媒体记者 潘立超
近日,有一条新闻刷爆了网络和朋友圈,苏州市民曹先生交了定金买房时因为房价大涨卖家却违约不卖了,无奈之下,曹先生告上法庭,最终法院判决卖方将涨价部分全赔给买方。近日,本报“房帮办”栏目也接到了不少二手房交易的投诉,其中卖方违约的情况也有多例。记者调查了解到,卖方违约多数是因为利益驱动,买方和中介往往也无可奈何。律师提醒,买方应当注意保留相关证据,如果调解不成,可向法院起诉,要求房主履行合同,并承担相应的法律责任。
案例一
遇不可抗力房主需退定金
近日,市民刘先生反映,他之前通过一家名为创鑫泰的房产中介看好了位于城阳区鑫江水青花园小区一套总价为109万元的房子。4月11日,刘先生和房主签订购房合同,并交给房主魏女士5万元定金,但到了即将过户的时候,才知道该处房屋于2016年底才办的房产证,而由于青岛出台了楼市新政,新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易,所以魏女士的房屋并不满足条件,房子无法过户,但房主拿到的5万元定金却一直没有退还。
记者试图联系房主魏女士,但是手机号显示为外地号码,并且拨打多次一直未通。刘先生说,魏女士通过其他公开渠道曾表示,她对于政策并不十分清楚,只是委托中介帮忙卖房子,而在这件事上她认为是刘先生毁约在先,定金她坚决不会退。
记者联系到创鑫泰房产中介一位负责人胡经理,他表示,房主和刘先生都同意买卖房屋,他只是在中间负责服务,按照购房合同,国家政策变更属于不可抗力,房东应该退回定金,在这件事情上中介公司会积极配合,协调帮助刘先生要回5万元定金。
案例二
卖方违约中介只能居中调解
今年3月21日,市民程女士反映,她在3月中旬通过黄岛的一家房产中介公司,打算购买位于五台山路上的昆仑山庄青城时代的一套总价38万元的房子,交给房东王先生1.5万元定金并签订合同,但第二天王先生一家却表示房子不卖了。根据合同约定,房东违约需要返还两倍定金。但是协商时,王先生表示只愿意在退还定金的基础上赔偿1000元。
记者当时联系王先生时,王先生承认违约,但表示双倍返还定金难以做到。经手这笔交易的中介鲁经理表示,确认是卖方违约,可是中介不是执法部门,建议买方走法律程序,中介也可以提供相关的证据帮助。
在报道后,近期记者再次联系程女士,程女士说经过多方协调,双方各让一步,程女士放弃了双倍赔偿,卖方退还1.5万元定金之外,还给了5000元的赔偿。
分析
卖方毁约多出于利益驱动
在采访当中,多位中介工作人员介绍,他们平时在二手房买卖过程中遇到卖方违约情况也常见,多数情况下通过协商基本都能解决。卖方违约主要是因为有些房屋房价快速上涨,卖方感觉卖亏了,宁愿违约也不愿履行合同,结果对于市场秩序造成了不良影响。
山东文翔律师事务所刘书峰律师表示,在二手房交易中,单方违约存在较强的投机性。在强势卖方面前,很多买方不得不忍气吞声,选择私了,即卖方向买方双倍返还定金,买方承受房价上涨带来的“现金贬值”:原有购房款加上违约金赔偿,也买不起房了。
刘书峰律师提醒广大购房者,青岛近期房价波动较大,一些房主将房子卖出后,看到房价上涨又反悔。根据《合同法》规定,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。买方可以按照合同约定依法要求房主配合过户。买方可以向法院起诉,要求房主履行合同,并承担相应的法律责任。
在不过户的情况下购房,形成事实居住之后,即使在未过户的情况下卖方反悔,法院在审理时一般会支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方,认定买卖有效,补办过户手续。一般建议诉求以要求解除合同并支付赔偿为上策。解除合同可以要求以下损失:1、双倍定金或合同约定的违约责任,可以选择比较重的主张。2、如果房价上涨远远超出双倍违约金价值,可以要求双倍违约金之外的赔偿。3、房屋涨价损失(要评估,花的时间较长)。如果房价上涨的部分比合同当中规定的双倍违约金数量差距还大,买方可以在起诉当中追加赔偿,一般来说只要有理有据法院都会支持。
