买商 品房，大多数人都知道要看“五证”，要了解开发商的品牌实力，但鲜有人关心开发商的资质问题。没有资质，不得从事房地产开发经营业务;超越资质范围开展房地产开发经营业务，要受到相应处罚。即将于3月1日起实施的《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》(以下简称“实施细则”)，不仅开发企业需要熟知，广大购房者也应该有所了解。
有资质才有项目开发“敲门砖”
根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》(以下简称“管理规定”)和山东省的实施细则，国家对从事房地产开发经营业务的企业，依法实行资质管理，未取得房地产开发资质等级证书(以下简称“资质”)的企业，不得从事房地产开发经营业务。也就是说，“资质”是开发企业从事房地产项目开发的“敲门砖”，不同的“敲门砖”，代表开发企业开发地域和规模的不同。对购房者来说，出手购房前，首先了解一下开发企业的资质情况，让自己的合法权益有一个最基本的保障，是必要的。
按照管理规定，开发企业资质分为一、二、三、四共4个等级。新设立的开发企业，只能申请暂定资质，暂定资质有效期(1年，可申请延长2年)满，才能根据业绩，申请核定资质等级。暂定资质的开发企业，1年内没有开发项目，不能延长资质证书有效期。如果3年期满，其业绩仍达不到相应要求，无法核定为四级资质，其暂定资质也将被撤销。
对不同资质等级的开发企业，能够从事房地产开发经营的地域范围、建设规模，管理规定和实施细则都有明确规定。开发企业只能在规定的范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承揽项目。
其中，一级资质的开发企业可以在全国范围承揽项目，建设规模不受限制;二级资质可在全省范围承揽项目，住宅项目建设规模在25万平方米以下，工业、商业等项目须与其投资能力相当;三级及以下资质，只能在设区市的范围内承揽项目，住宅开发规模分别为15万平方米以下和10万平方米以下，工业、商业等项目同样须与其投资能力相当。
四级资质怎么划分
管理规定和实施细则为不同等级的资质设定了具体的条件，达不到相应条件，无法申请核定相应等级的资质(具体条件要求见附表)。
对开发企业违反资质管理政策的行为，管理规定和实施细则提出了明确的查处办法。
管理办法规定，企业未取得资质就从事房地产开发经营的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的，提请工商行政管理部门吊销营业执照。隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书，一经查实，其资质证书将被作废、吊销，并处1万元以上3万元以下罚款。超资质经营的，责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的，吊销资质证书，并提请工商部门吊销营业执照。不按照规定办理资质变更手续的，予以警告、责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。开发项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书，并提请工商部门吊销营业执照。销售商品住宅不按照规定发放《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，予以警告、责令限期改正、降低资质等级等处罚，并可处1万元以上2万元以下罚款。
实施细则将处罚细化到开发企业的14类违法违规行为。凡是存在以下情形之一：
1.超越资质等级从事房地产开发经营的;
2.明示或者暗示勘察、设计、施工、工程监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的;
3.明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的;
4.发生重大工程质量安全事故的;
5.将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的;
6.违法转让房地产开发项目的;
7.违法销售商品房的;
8.恶意拖欠施工企业工程款的;
9.未依法对其开发建设的商品房屋履行质量保修义务的
10.囤积土地、擅自改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他扰乱房地产市场秩序的;
11.以承诺售后高额返租、无风险保底回报、分割拆零销售或原价(增值)回购等诱导方式非法向社会公众募集资金的;
12.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的;
13.未按规定履行承接查验义务，经房地产主管部门责令限期整改，逾期仍不改正的;
14.企业信用管理中有其他严重不良行为记录的。
开发企业除了受到管理办法规定的相应经济处罚外，申请核定一至四级资质时，还将不获批准，并由原资质审批部门依法给予警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚。
