转眼间，3月份已过去两周，开年的两个多月来，济南楼市似乎一直处于一种绷紧的状态，入市新盘的数量相对较少，成交也甚是平淡，与去年同期相比降温明显，从目前的状况来看，传统“金三月”成色堪忧。
近仨月入市房源约3580套 住宅库存连降3个月
据凤凰房产济南站统计，自2017年开年以来，济南共有12个项目约推出3580套房源，其中整个2月仅有3个项目入市，开发商的推盘热情不高，进入3月后，这种状况略有好转，其中3月第一周有6个项目入市，但推出的房源数量依旧较少，约805套。
从楼市成交量来看，截至3月5日，济南商品房共成交15241套，从下面的周度商品房成交量走势图来看，与去年十二月相比，2017年济南商品房周成交量略有下跌，除春节长假情况特殊外，总体较为稳定，其中住宅周度成交均维持在两千套左右。
根据济南房地产住宅与房地产信息网的数据显示，2017年以来济南商品房可售套数呈小幅上涨态势，但住宅库存却在逐月下降，截至3月9日，济南住宅库存约为51806套，与1月相比，下跌约8.39%。
随着当下房地产市场预售审批愈加繁琐，住宅入市受到严格限制，有消息称部分房企已经开始转而推出商业及配套来缓解住宅建设期间的销售压力。从上周的数据来看，济南共有5个项目获得预售审批，共3474套房源，这其中车位就有约1850套，占获批房源总数的54.99%，而获批住宅仅有584套，供应情况显然并不乐观。综上所述，目前济南住宅市场供应速度较慢，导致了库存呈现下降趋势，这样下去，住宅市场很有可能出现“青黄不接”的情况，而房企为了缓解销售压力，或将推出更多商业与配套房源。
限购限贷治标不治本 扩大土地供应才能釜底抽薪?
众所周知，自去年年底，济南便开始实施“最严限购令”，今年年初，信贷政策亦随之收紧，有信贷从业人员介绍，济南首套房贷利率折扣8.5折的时代早已过去，现在济南首套房贷基本都是在基准利率的基础上打9折;另外，购买首套房最低要交30%首付，房贷最高年限为30年。我们假设在济南购买首套房，若贷款100万元，分30年还清，利率折扣9折要比8.5折时每月多还款140.84元，30年一共要多花5万元，而这无疑给购房者带来不小的经济负担。
从政策效果来看，限购限贷等政策的确会让楼市快速降温，限购可以有效抑制炒房者与投资客，也对外地人在本地的购房投资行为带来阻碍;限贷则能有效抑制购房者的改善与投资需求。根据市场规律，供求影响价格，当需求量迅速下降的时候，过快上涨的房价自然会受到一定的抑制，这就很好地解释了济南在限购之后楼市迅速降温，且1月、2月新房均价接连下降的现象。
然而，在前不久的山东两会上，有委员提出，现在的济南市场刚需尚未得到完全释放，再加上被暂时压制的改善与投资需求，使得现在济南楼市处于一种结构性短缺的现象，这对于房地产市场的发展是不利的。还有专家曾表示，限购等政策在打击炒房者的同时也误伤了一部分良性需求，随着贷款利率提高、首付或二套房比例提升，改善一族为了能凑足更多的房款去购买改善住房，会在一定程度上影响房租与二手房交易成本，这样一来，刚需的购房成本也会间接上升，这对楼市来说，并非好的现象。
另外，虽然在限购限贷等政策出台后，市场会马上做出反应，即变冷成大势所趋，但房价却不一定会出现大幅下降，反而会随着供应量的不足而出现平稳上升的情况。因此，“限购”“限贷”非长策，“对症下药”才能治本，与限购限贷政策相比，加大土地供应量才能釜底抽薪。
有专家分析，假若没有大宗土地供应，继而没有大批量房源入市，济南房价整体继续上行就成了大概率事件。另外，像CBD等东部热门地块，如果没有特殊的竞买要求与限制条件，那么它们的位置早已决定它们成为接下来的“地王备选”甚至“房价支柱”，而这些情况的发生，无疑会再次将济南楼市推向不理性的境地。
济南供地计划或3月公布 将全力保障重点项目
除了楼市之外，济南开年以来的土地市场亦颇受关注。1月份济南共出让33宗土地,约82万㎡,其中住宅用地占14宗，其他为商业或配套用地。在这33宗土地中，26宗位于CBD片区,约54.7万㎡。众所周知，CBD是济南的重点项目,根据计划,在中央商务区建设方面,政府要确保核心地块顺利出让,推动剩余4座超高层建筑尽快开工，目前5座超高层已经被绿地、平安以及华润各自认领一座，剩余两座超高层据说已在洽谈中，或将与前三座一样被提前预定。今年唐冶新区也有两宗土地成交,按照挂牌文件将建设“新能源+互联网”产业园和科技创新产业园。另外，2月20日,章丘区也迎来2017年首次土拍,共出让20宗土地,约54.9万㎡,其中10宗土地位于山大新校区附近。
总的来看，截至目前，济南出让的大部分土地均位于CBD，且以商业用地为主，多数用来建设重点项目与新兴产业项目，住宅用地则供应偏少。
据了解，目前济南各区、各平台正在上报汇总相关数据,国土部门将根据实际需要调整供地项目和计划量,总体的原则是对济南市的重点建设项目和新兴产业项目优先予以支持，具体供地计划将会在3月份会公布。
