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“因为房子卖不掉而随之牵连已交定金的房子也买不成，卖家主张20万元违约金，这该如何理解?”受到楼市调控新政的影响，部分在途的二手房交易正面临解约。解约一方能不能以“不可抗力”为由免除违约责任?律师告诉记者，楼市新政不能简单定为“不可抗力”，是否“不可抗力”，关键在于合同约定。
个案
房子没换成咋就赔了违约金
从海外留学归来的邓园(化名)，最近一直心情低落，原本看中的房子没买成，却又赔偿给卖家20万元违约金，“交定金那天，我应该谨慎、再谨慎一点的。”邓园唉声叹气，希望能吃上一颗后悔药。
3月17日，北京出台楼市调控新政前，新婚燕尔的邓园正为了买房而卖房。她要卖掉的，是一年前老公以全款买下的一套84平方米商住房，而打算购买的，是一套位于龙泽的二手房。
“两套房面积差不多，但这套是70年产权的住宅，阳光很好，我很喜欢。”邓园提到，最关键的是，由于卖房业主也是“一买一卖”，急于现金周转，报价比市场价低了20万元，总价485万元，这让她想迅速签下合同。3月14日，小夫妻俩签订了购房合同，和卖家约定，分两笔支付定金50万元，首付347万元，剩下的88万元申请商业贷款。
“当初为什么只约定了88万元的贷款?”对于这个疑问，邓园解释道，主要是考虑签合同的时候，名下的商住房已经找到了买家，敲定了385万元的卖价。两人盘算着，拿到房款后就足以支付300多万元的首付款，可以尽量少背月供压力。
然而，正是多付首付、少贷款的想法，为日后的违约埋下了“隐患”。
3月26日，北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确在建、在售商办类项目禁止卖给个人，而已销售的商办类项目再次上市交易时，虽然可以出售给个人，但购房人必须符合名下无房且纳税或社保满五年的资质。购买小夫妻俩商住房的买家，名下已有两套房产，按新规已不具备购买资格，便向邓园提出，解除购买合同。一环套一环的，卖不掉房子、拿不到房款的邓园，也无力再按合约支付给她的卖家347万元的首付款。
邓园记得，在交第二笔定金的时候，北京已接连出台了几项调控措施，她心里也曾打过鼓，还问过经纪人，万一商住房卖不掉，就没有钱交首付了。然而，经纪人告诉她说，“没有卖不出的房子，只有卖不出的价儿，按照以往市场的走势，先买再卖是理性且正确的做法。”
谁料到，一语成谶。凑不足首付款买房的她，向业主提出了解约，而对方则主张，由于她违反了合同约定，至少需要支付20万元的违约金，50万元的定金因此只能退还30万元。
释疑
业主的主张为何被支持
“我是因为受到调控政策影响卖不了房而导致没有充足的现金继续履约，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承担违约责任?”一度，邓园觉得业主的要求有点苛刻，难以接受，也曾咨询过律师。
律师告诉她，已经签署的购房合同中，清楚地写明了贷款数额是88万元，考虑到政策影响，曾在商住房购买后办理过抵押贷款的夫妻俩可能会按“认房又认贷”的标准认定为二套房，贷款的年限降低，但贷款差额也只有7万元，这不足以被认定为无效合同。所以，楼市新政不可被当做无力履约的“不可抗力”，业主提出的补偿其合理损失的违约主张是被支持的。
律师说法
是不是“不可抗力”看情况
秦兵房产律师团律师孙雨寒告诉记者，如果房屋买家因政策原因已丧失了购买资质，从而无法继续履行购买约定的，通常可以被认定为“情势变更”，不承担单方违约责任。而如果房屋买家仍旧具备购房资质，只是因为政策执行后遇到贷款首付提高、贷款年限缩短等，这些并不必然导致购房人无履约能力，因此也不能简单认定为不可抗力或情势变更。
一般的原则是，若新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立。
“另外，需要提醒购房人的是，在签订合同时，也要注意其中的条款。”孙雨寒举例，有的购房人在签订购房合同时，约定了按揭贷款，并且选择了若按揭贷款未能申请成功，由买家自行筹集剩余款项。
至于违约责任如何判定，孙雨寒告诉记者，通常是综合买卖双方的过错责任和卖方所产生的实际损失，若合同解除确实导致另一方当事人利益失衡的，根据情况酌情予以支持。
初审编辑 李涛
