南宁楼市限贷
意在抑制投资投机性购房
有业内人士认为，新政能给火爆的楼市降降温
广西新闻网-南国早报记者 廖敏 唐志强
认房又认贷、二套房首付比例提高……此前在网上疯传的有关南宁市限贷的政策，终于在5月26日下午伴随着南宁市住房保障和房产管理局官网的一份通知浮出水面，文件中关于限贷的内容与此前网传的内容基本上没什么差别。限贷政策的出台，会对南宁楼市产生哪些影响，记者就此采访了有关人士。
1、解读
“房子是用来住的，不是用来炒的”
南宁市本次出台的楼市调控政策，进一步完善了差别化住房信贷政策。业内人士表示，对购房者来说，核心内容有四点：一是认房又认贷，二是二套房首付提高至四成，三是想贷款买第三套（含以上）房子就不可能了，四是信贷政策有保有压，保护刚需，压制炒房。
中国人民银行南宁中心支行有关人士强调，政策调整后，居民家庭首次购买普通住房申请商业住房贷款不受影响。这也体现了政策调整的目的，是贯彻落实差别化住房信贷政策，促进信贷资金有效支持合理自住购房，严格限制信贷资金流向投资投机性购房。
该人士还表示，本次住房信贷政策的调整，是根据南宁市房地产市场联席会议要求，为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，按照“分类指导，因城施策”的原则，依据人民银行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》等相关政策规定，经广西市场利率定价自律机制商定后出台的。
下一步，人民银行南宁中心支行将会同金融监管部门，要求金融机构严格执行差别化住房信贷政策，加强住房信贷运行情况监测，维护住房信贷市场秩序。
2、疑问
此前签的购房合同怎么算
“我昨天刚刚跟开发商签订了购房合同，今天新政就下文了，这个该怎么算呢？”
记者采访时，有市民提出了这样的疑问。南宁市银行业有关人士解释称，这部分内容在文件当中也有涉及。
有关部门下发的文件指出，本通知印发之日前，借款人购买新建商品住房已完成商品房买卖合同网签或已与商业银行签订个人住房借款合同，购买二手住房已完成契税缴纳的，其商业性个人住房贷款业务按照原政策执行。
“这意味着，执行新政策的时间标准非常明确。”房产中介人员黄先生告诉记者，他手上有几位客户是打算贷款购买第三套房的，虽然目前已经看好了房，但是还没有进一步办手续，现在看来显然来不及搭“末班车”了。
另一名房产中介人员欧先生说，他的一名客户名下已经有一套房，最近看好了一套180多平方米的名校学区房，总价290万左右，已经跟业主签了合同并且交了几万元的定金，但还没来得及去交契税和办理备案手续。新政出来后，这名客户一下子就面临着需要增加29万元首付款的问题，“客户打电话说，要给他一点时间去落实首付资金，如果实在凑不够，只能退定金，让我去跟业主沟通，好在业主表示可以理解，毕竟这是政策的原因”。
如果出现首付款不够的现象，是否能从金融机构借钱解决呢？业内人士指出，去年国务院办公厅发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》明确，集中整治P2P网贷、股权众筹、互联网保险等领域，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务，也就是说，此路不通。
此外，想通过消费贷、信用贷的名义从银行借钱来“曲线救国”凑首付也是不允许的。建设银行广西区分行住房金融业务部一名负责人向记者表示，银行与客户签订住房贷款合同时，会对客户的首付资金进行严格审核并且要求客户承诺资金的真实来源。银行对消费贷、信用贷的用途也是严格把控的，要求客户按照实际贷款用途来使用，不可以用于交购房首付、炒股投资。
对此，业内人士表示，首付三成提高至四成，对于那些资金刚好够的购房者来说显然是个“利空”，特别是原本计划购买总价比较高住宅的人士。
3、算账
首付提高的同时利率也上浮
记者了解到，南宁目前少数银行的首套房利率为基准利率，少数银行对于信用良好的客户打九五折，有几家银行则上浮首套房利率10%；至于二套房利率，不少银行已经在基准利率的基础上上浮10%，为5.39%，有些银行甚至是上浮20%，变成了5.88%。
南宁市关于认房又认贷的政策出来之后，一些改善型购房者的需求或将受到限制，不管之前首套房的贷款是否还清，接下来都要按二套房来计算了，将面临着首付和利率上浮的双重压力。
26日下午，市民陈先生认真研究了南宁市认房又认贷的新政之后，不由得一声叹息，自己改善型购房的计划又要落空了。
陈先生早在2007年就买了首套房，两房两厅，当时单价才3000元/平方米，相比于现在动不动就上万的价格，已经算很便宜了。去年，添了二孩的陈先生考虑换房。最近，他好不容易在五象新区看好了一个楼盘的房子，还没等到开盘，却先等来了限贷的消息。
“我在几年前就还清了贷款，按照以前的政策，可以算首套房，首付两成，贷款利率还可以优惠。”陈先生有点失望地说，新政出台之后，就要按二套房来计算首付和贷款利率了，他一下子很难掏出那么多钱。
假如陈先生在南宁五象新区看中一套100平方米的房子，单价1.1万元，总价110万元。新政实施前，首付22万元，贷款利率为基准利率4.9%，如果他信用状况良好，某些银行还可以给他享受九五折优惠，以贷款30年来计算，需要还利息80.13万元或者更低；新政实施后，陈先生需要掏44万元首付款，贷款利率至少将上浮10%，为5.39%，需要支付67.27万元利息。从支付利息的角度来看，陈先生的成本是降低了，但是，首付一下子从22万上升到44万，加上税费以及装修等费用，让陈先生感受到巨大的换房压力。
4、影响
新政抑制部分投资性购房者
也有改善型购房者觉得问题不大，市民黄女士之前已有一套90多平方米的两房，这段时间考虑换个三房，但由于南宁楼市近期十分火爆，很久都没买到合适的房子。“之前认贷我算二套，现在认房又认贷我也算二套，主要是要多付一成的首付，总体来看影响不大。”黄女士认为，新政出来以后，应该会抑制一些投资型购房者的购买欲望，“接下来不会有那么多人抢房子了，我可以慢慢选房，其实未尝不是一件好事”。
“我觉得这个政策太温柔了，希望接下来能实施限购。”刚需性购房者韦女士此前一直在看房，脚步遍及埌东、凤岭以及五象新区一带，看来看去，总觉得价格太贵了，比如说五象新区一个楼盘，销售备案价只有8800元/平方米，但精装修之后，售价高达1.3万元/平方米，“也就是说，装修部分的价格要4200元/平方米，而且还不能贷款，我根本付不出那么多首付款”。
韦女士说，新政出来之后，她还是要继续观望，看看南宁楼市的价格会不会有所松动，“反正我是刚需，不会受到信贷政策和限购政策的影响，不用那么急”。
市民谭先生看好南宁楼市，本来准备在五象新区购买一套地铁房用于投资，“政策出台之后，虽然看起来力度没有预想中那么大，比如说只限贷还没有限购，但至少还是有一定杀伤力的，我是不敢买房投资了，我加入的好几个房产群都建议说，现金为王，我还是继续看看再说吧”。
对此，房产界人士也有不同看法。一名不愿意透露姓名的地产界人士认为，南宁属于人口涌入城市，城市还在进一步发展和扩大，总体来看，南宁的楼市还是看涨，但目前涨得有点不正常了，限贷政策估计会给疯狂上涨的楼市降降温。
另一名地产界人士提到，由于有关部门限制涨价，不少开发商之前都把原来的房地产预售证退回去，申请毛坯房改精装房，然后借机涨价。由于精装部分无法申请到贷款，以一套100平方米单价1.3万元的房子来说，精装部分即使按3000元/平方米计算，也要30万元，再加上毛坯房部分的首付款，即使是刚需性购房者，买一套房的首付款和装修款加起来也要50万元，对于投资型购房者而言，起码要支付70万元首付款，“其实，首付款过高还不是最主要的，新政让不少人看到政府的调控决心，从心理预期会觉得房价暂时没办法继续看涨，按照中国人买涨不买跌的心理，这一点才是对楼市影响最大的”。
