在步步升级的限购令下，从成交量来看，济南楼市大幅降温，但高端住宅似乎依旧活跃。
十几套五六百万元起步的别墅，一月卖光
“这怎么可能?不到一个月，十几套房子就全没了?”
王先生最近准备换大房子，看好了一个高端楼盘的联排别墅，他觉得这种起步价五六百万元的豪宅，在眼下最严格的限购政策下，应该没多少人买。没想到，才过了几个星期，最抢手的户型全部售罄。
王先生名下已经有两套房子，按照济南的限购政策，必须把名下的房子卖掉才可以买别墅。可没想到还没卖完，别墅没了。
王先生又专门找熟人打听了一番，结果确实是卖没了，只有少数几套大户型、高总价的的房源可售。另外，还有花园洋房可以选择。但是“多层的洋房也不便宜，从性价比来说，不如联排别墅。”
记者从这家楼盘了解到，近期别墅产品确实意外走俏，具体原因没有认真分析，可能是市场上供应量少，而且直观的感觉是客户“不差钱”，有不少是全款买的。
记者通过调查发现，千佛山周边的在售高端楼盘，大平层的单价普遍在3.5万元左右，而且都是往年的项目，没有新开售的楼盘增加市场供应。
变卖“老破小”换别墅
“我主要是想把老人接过来一起住，毕竟年龄大了，好方便照顾。现在住的房子虽然也够大，但最好有个院子，给父母养花种草，再弄个小菜园种点东西。”
王先生说，他的第一套房子是单位分的房改房，面积小还是顶楼，户型设计也不合理，唯一的优点就是学区房。孩子上完小学后，他就搬了出去，在南部一大型社区买了一套三室两厅的商品房，带电梯而且环境绿化好。问题是，离父母太远，老人年纪越来越大，身体也经常出状况，去年就有两次半夜紧急赶过去。
王先生琢磨，干脆把自己的两套房和父母的老房子都卖了，然后集中力量买一套小别墅，全家住一起，所有的问题就都解决了，将来也不打算再换房了。
王先生算了算账：带电梯的商品房能卖接近300万。房改房虽然破旧但是学区房，据中介的经纪人说，市场价也得接近200万元。父母的老房子因为配套差，房龄也高，顶多能值七八十万元。两套“老破小”加上自己现在住的商品房，大约可以变现五六百万元。买一套最小套型的别墅，钱基本上不成问题。实在不行，还可以再贷点款。
可关键是，目标房源没了。有个买家还一直在催，想买他的房子，这下他也不敢收人家定金了。
不差钱的全款买豪宅
王先生原来总觉得，别墅、大平层这种高端豪宅，单价动辄好几万元，不是一般人买得起的。
其实现在再看看，华山、唐冶、西客站这些地方，不到两年，高层住宅的单价从五六千元涨到了一万左右，有的甚至一万五六。
这么一比较，豪宅貌似也没那么贵，并非遥不可及，至少对一批改善型的购房者来说，在可以接受的范围之内。
前不久，济南一家高端楼盘开盘，总价基本上都在四五百万，推出的200多套房源被一抢而空。而相当一部分购房者是全款买房。
“实行限购政策之后，购房资格成了稀缺品。2011年那一轮限购政策出台后，可以说催热了三室房源，并逐渐超越两室房源，成为刚需市场主流。因为限购，大家在买房时尽量一步到位。”济南地产圈的一位资深人士表示，这一轮限购，对细分市场有类似影响。
对于一些有资金实力的改善型购房者来说，并不缺房子住，但是要置换更好的居住环境、买更高端的房子，就要清理变现名下的其他房产，以获得购房资格。这一批客户群往往不差钱，近年来济南房价涨得快，之前买的房子大幅增值，变卖几套房，筹钱对他们来说并非难事。
在目前限购、限价、限贷、限售的政策下，有的高端楼盘就提出苛刻条件：只接受全款购房客户，或者全款客户优先选房。
“涨价不行，定价高了，监管部门审批通不过，不差钱的客户不少，通过这种办法既能筛选客户，还能快速回款。”东部某高端楼盘的销售经理坦言，这也是根据市场形势，看人下菜碟。
别墅买时容易卖时难
省城一家大型中介机构的商圈店长李先生介绍说，最近两个月，普通住宅的成交量明显下滑，交易周期拉长，也就是说一套二手房从挂牌到成交，时间变长了。
但是，好在有别墅类的豪宅在支撑业绩，房产中介的佣金根据成交额来算，别墅、洋房、大平层的交易额一般比较高，因此佣金也相当可观。
“没想到，高端房源还能一枝独秀，成交量没有受到多大冲击。”
他的一个客户刚交定金买了一套大平层，着急把名下的其他房产变现，否则受限购政策影响，没法取得购房资格。“我们最喜欢这种急着抛售的房子，一般低于市场价。这套房子平时怎么也得卖个200万，房主报价190万，第三天就有一个买家以188万的价格签了合同。”
不过，需要注意的是，清理“老破小”房子，换豪宅并非适用所有的人。
李先生说，有个客户因为工作调动，要变卖一套精装修的大别墅。报价1200万元，当初裸房买的时候就900多万元，因此卖这个价也不算贵。但是，房源挂出来快两个月了，没有人出价。房主坐不住了，主动降价100万元，仍然是无人问津。过问的买家寥寥无几，有一个客户出价不到1000万元。如果算上资金成本、装修费用，这个价格让卖家面临赔钱，所以至今尚未成交。豪宅特别是大别墅在变现的时候，难度比普通住宅大很多。
业内人士表示，豪宅尤其是别墅的购买群体毕竟相对小众，改善自住可以，如果投资的话，则要考虑变现能力问题，远不如几套刚需房卖得快。
