市场风险
房价难预测影响积极性
在住房反向抵押养老保险的推进过程中,“房价”是永远也绕不开的话题。有意思的是,在这个市场上,“以房养老”的供需双方都觉得,参与其中不划算。
每个月的5号,82岁的北京老人钱芬都要在保姆的陪同下,去银行进行工资的存储等业务。即使儿女都在国外,这位老人依旧表示不考虑“以房养老”,原因是“我们的考虑很简单,就是保险公司能给我们多少钱?就算我活到90岁,保险公司最多给我们几十万元,但那时候一套房子可能就值几百万元了”。
年龄大的老人不接受,岁数相对小的老人也不“信任”这一保险模式。
“现在房价已经很高了,就拿我的这套学区房来说,去年是每平方米7万元,现在已经直逼9万元了,如果这套房子用来‘以房养老’,怎么评估?等我身故之后,是按照办理时的房价还是身故时的房价?”今年61岁的北京市民赵凯拥有三套住房,其中两套西城区的学区房、一套四环以里的住房。即使如此,上述问题得不到解决,他表示“不敢‘以房养老’”。
查阅相关资料,记者注意到,为了解决房地产价格波动给参与“以房养老”的老人带来的影响,保监会要求保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式,即试点产品分为参与型和非参与型。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益;非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
一位不愿具名的保险行业的业内人士向记者坦言,“老百姓可能想的是涨价问题,我们则需要考虑房价贬值。我国目前房价的绝对值已经很高,在国家宏观调控、限购等房地产政策下,未来房价继续上涨的预期越来越大打折扣。在这种情况下,参与型反向抵押养老保险如何根据每年评估分享增值收益,百分比是多少?房产收益还未兑现时一切还只是纸面财富,如何预料老年人身故最终处置时价值几何”?
上述业内人士进一步分析说,非参与型反向抵押养老保险则面临更多的问题——如何评估房地产市场未来的波动?以什么样的标准向老年人发放每月收益?老年人养老保险以什么样的利率水平偿还?
法律风险
抵押房产价值或难实现
不过,即使是非参与型产品,仍面临法律方面的风险。
保监会关于“以房养老”的53号文件中虽然没有提及贷款人子女的继承权问题,但保监会相关负责人在答记者问中提出,参与贷款的老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。
对此,胡继晔向记者表示这样的担心,在业务开展之初,保险公司为了扩大客户基础可以采取这样的措施,但其面临的法律风险不容忽视。
2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,其中第六条规定:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债;第七条规定:业主抵押自己所有房屋,如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产,而且也有充分证据可证明这一点的时候,那么即使抵押权人向业主追讨欠款,法院也不能拍卖、变卖或者抵债。
“一旦老年人与保险公司签署反向抵押贷款合同,在老年人病重时,有子女入住该抵押房屋,并且声称是‘惟一住房’,未来即使老人去世,保险公司也很难将其子女驱离,届时保险公司将无法实现房产价值。可见,法律风险因素是无法由保险公司自身进行防范的。”胡继晔说。
这还不是多数保险公司不愿推进“住房反向抵押养老保险”的唯一原因。
政策风险
70年产权问题如何解决
住房70年产权也被视为障碍之一。
“‘到期’的房子肯定养不了老。”赵凯仍旧以“西城的学区房”向记者举例说,“建造时间在1970年左右,到现在已经46年了,还有24年‘到期’。我要活到90岁,怎么办”?
不过,问题并非仅此而已。上述不愿具名的保险业内人士的担忧更加“现实”:“就算还有几年的使用年限,保险公司依靠剩下的使用年限几乎无法补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面所面临的政策风险也较大。”
记者注意到,根据物权法、城市房地产管理法,土地使用权续期必须重新获得政府批准,可能要重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回,“这是保险业开展此项业务关注的焦点。”上述人士说道。
在胡继晔看来,基于这些风险因素,借鉴欧美发达国家几十年的住房反向抵押贷款的经验教训,可以发现“以房养老”只是“小众产品”,在减少老年贫困化方面起到了一定的作用,相当于一款面向老年人的金融创新产品,“总体而言,政府部门应当发展住房反向抵押贷款在解决养老问题中的战略性作用,制定更加完善的规则,以风险防范为出发点,引导中国刚刚兴起的住房反向抵押贷款健康发展”。
据了解,中国目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范市场,法律效力比较低,一旦出现纠纷,这个文件到底能不能为投保人提供保护,是未知数。另一方面,政府部门也没有出台相应的税收及补偿政策,没有明确的主管部门。
对此,胡继晔的建议是,住房反向抵押贷款应进行顶层设计,“我国目前正式支持的仅保监会的53号文件,城乡建设部门、银行监管部门、担保机构都未介入。实际上,我国的银行业已经有了相当长期的住房抵押贷款经验,从风险识别与防范、房价压力测试等许多方面都具有优势,在住房反向抵押贷款方面应当发挥更重要的作用。未来,我国在保监会53号文件试行的基础上,应当由中央政府主管部门——保监会、银监会、住房和城乡建设部、财政部共同设立国家层面的住房反向抵押贷款保险基金,国家提供税收减免和部分补贴,同时要求所有提供住房反向抵押贷款的金融机构都强制性地缴纳保险基金,以部分抵御未来住房反向抵押贷款市场波动和长寿的风险。特别对于可能中途退出的参保人,应当通过精算,事先在合同中进行约定,确保合同双方的权益”。
中南财经政法大学金融学院保险系主任袁辉则提出,保险版“以房养老”是实物资产与金融资产的结合,既是金融产品也是观念产品,住房反向抵押养老保险涉及面广,既涉及法律,又涉及经济金融环境和房地产价格的未来走势,更为重要的是涉及人们的养老观念的更新,因此该款新产品的推行和市场接受度,需要一个过程,不能急于求成。制图/李晓军
