14年前，在消费维权领域已经声名在外的王海随委托人来到一个房地产项目的售楼处。他当时不明白，以前一年才有三五起的房地产类维权委托，怎么突然就激增到了每个月三五起。那时王海还不知道，中国房地产行业妒一个令人沉醉也令人疯狂的黄金时代正在启幕。而伴随着汹涌的开发大潮而来的，房产维权已经成为房产领域永恒的话题。
如今，房地产维权已经成为3·15投诉率较高的一项。调查数据显示，85%的购房者表示在购房中遇到房产质量、侵权等问题。这个庞大的数据，触日惊心，让我们不得不正视“房产侵权”的问题。在市场调整加速洗牌的过程中，房地产市场的维极行为依然层出不穷，似乎成了一个例外。
在房地产维权的诸多案例中，学区房乱象是重要组成部分。图为2016年6月，济南保利华庭业主反映，开发商当初承诺的是解放路第一小学分校，而到了报名入学时，却变成了科苑小学。
前遇“捂盘”涨价，后入中介“陷阱”
最近，济南市民段奕刚购置的二手房令他很头疼。3月初，段奕在宝阳地产新馨家园店购置了一套二手房，购房之前中介含糊其辞，签了购房合同之后他才发现，房子没有暖气。这时候，段奕已经交了五万一千元的定金，如果退房就要面临损失定金的后果。想要维权的段奕在咨询了律师后发现，“没有证据证实中介蓄意欺骗，购房合同中也没有关于暖气的条约。但是合同中关于违约定金不予退还的规定却很详细。”
其实原本段奕没有打算买二手房。“一开始就想在东部买房，但受东部CBD和地王等因素的影响，不少楼盘价格涨幅巨大。”因为价格原因，段奕不得不放弃。最终，他以96.6万元的价格从历下区辛祝路购置了这套102.85平的二手房。
除了价格问题，东部楼盘的不确定性也是段奕最终没能在东部购房的原因。“好多楼盘根本无法确定开盘时间和开盘价格，大致的时间都没有，更别说具体的时间了。”当段奕在历城区景和山庄售楼处，问及普通户型的开盘时间和价格时，置业顾问给出的回答可以归纳为“三不”——“不确定、不清楚、不好说”。
景和山庄一共20栋楼，段奕询问的时候只有两栋在售，且均为大户型，动辄140多平米、180多平米乃至200平米以上。其中，11号楼报价每平米1.5万左右，1号楼在1.7万左右。至于普通户型，置业顾问给出的答复是：“我们近期没有推小户型的计划，这个要看开发商，我们也想卖，但不一定让卖。”
为了买房，段奕几乎把济南东部所有的楼盘都转遍了。一开始锁定在高新区附近的段奕把看房范围扩大，一直延伸到东部汉峪片区的几个楼盘。但是在旅游路与舜华南路交汇处南侧，紧挨在一起的三处楼盘均处于未开盘状态。没开盘的房子置业顾问都无法提供准确价格，而高新区绿城玉兰花园的置业顾问不仅没有给出价格，开盘日期也没有预期。“只能跟你说，目前只有两栋楼在认筹，一共100多套房子，已经认筹400多号了，购房选房都是按认筹号码来的，你现在不排个号的话，开盘你更排不上了。”
“捂盘现象严重，开发商有房不卖。但是我们等不起，因为刚刚拆迁，我们买房就是刚需，跟他们耗不起。”东部房价的疯涨更是让段奕始料未及，像他所钟意的景和山庄，“去年4月份才卖8700元/平，年底就已经涨到一万五六”。甚至就连开发商也没有预估到现在能涨到这个价，“本来6月份开盘的时候，我们预计年底能涨到一万五就很不错了，没想到才9月份就到一万四了。”历下区凤山路东部的银盛泰金域蓝山置业顾问表示。
如今的房地产圈中，捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、发布虚假房源、售后包租、返本销售等现象并不少见。以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，甚至频频出现“日光盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。
2016年7月30日，名辉豪庭二期某座楼交房第二天，保温层被大风掀翻，从3层到30层整体脱落。
没有房产证，也没有违约金
房产证对于购房者来说，是权益的保障，但对于济南大地锐城小区1600余户居民来说，就是一张空头支票。入驻6年多，他们至今没有房产证，没有违约金以及其他赔偿措施。
7年前，王明在大地锐城小区买了套商品房，房屋面积120多平米，总价100多万元。入住后他才得知自己买的商品房竟是违建。大地锐城的开发商属于三威置业有限公司，因为私自把规划建19层的楼房改成了33层，所以受到了济南市城管执法局对其开出的6000多万罚款，由于一直没有交齐罚款，所以房产证问题一直搁置着。
此后，王明参加过几次业主们的维权行动，但“毫无效果”。从2010年空房到现在，大地锐城的业主们连房产证的影子都没见着。王明说，“原来规划的是8栋楼房，包括地下一层和地上十八层，现在却是6栋楼房，每栋楼房高33层。”当初王明购买这套商品房时，售楼人员给他说五证齐全，当时还信誓旦旦地保证，交房24个月内会办下房产证。
没有房产证，许多业主无法落户，甚至因此不能成为一名真正的“济南人”。除了不能顺利落户外，大地锐城小区适龄孩子上学的问题也让业主们很揪心。王明最初购买大地锐城的房子，就是因为小区有配建学校。现在不光不能上配建学校，就连附近的公立学校也上不了，只能把孩子送进附近的私立学校。高昂的学费使王明不堪重负。
在王明的购房合同中，对产权登记有明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，如果买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失;如果买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。而大地锐城小区的业主至今也没收到开发商的违约金。
在大地锐城小区的售楼处门口，玻璃门上张贴着两张红纸，内容上写着：“同意山东三威置业有限公司分期缴纳罚款，在首期缴纳不少于1000万并签订如期缴纳余款协议后，市城管执法局及时函告市规划局和市城乡建设委。”这份审批意见还规定，山东三威置业有限公司在缴纳完不少于1000万元首期罚款、土地出让金，妥善处理好相关问题后，市规划局对其一期工程项目(不含售楼处)进行确权。
售楼处一位工作人员承认之前存在违建问题，但称问题已经解决了，并提供了一份关于”大地锐城”一期工程6栋住宅楼(地上)建设现状及超建面积予以规划确认的复函。“我们已经交了1000万，(相关部门)也答复给办了。至于哪个环节出了问题，需要问高新区建管局。”山东三威置业有限公司李姓负责人称，大地锐城最初属于高新区建管局管辖，现在多个部门也正在研究解决这个事情。
据济南市城管执法局相关人员表示，山东三威置业有限公司已经走到了交罚款的程序，但至今还没交完罚款，所以不能倒推各个部门办理各项手续。
大地锐城小区所属的姚家街道办工作人员称，他们已经把小区不能办理房产证问题逐级反映给了区、市历史遗留问题办公室。但是，她并不知道大地锐城小区上千户业主何时才能办下房产证来。
“定制时代”的房屋质量
随着房地产调控的持续深入和暴利时代的终结，开发商通过各种方式压缩成本制造利润;同时，房价暴涨击痛业主心理价格底线，也练就他们的火眼金睛，使其对房屋质量前所未有地挑剔，一向“金字招牌”的品牌房企经历前所未有的信誉危机。
去年6月，因中海华山珑城项目已安装3000台的太阳能在安装、安全、保修期等方面存在多处违规，济南市建委发布了包括强制抽检、勒令停工整改、予以处罚等在内的5条处理意见。项目太阳能安装被责令全面停工并进行整改。
2008年，济南中海地产有限公司成立，中海成为最早进驻济南的全国知名房企。从中海·紫御东郡、中海·奥龙观邸，到百万平大盘中海国际社区，再到如今的中海·天悦府以及中海·华山珑城，济南中海业主已有数万之多。然而，中海在受到关注收获赞誉的同时，也始终遭遇“质量门”的拷问。
作为亮相济南的首个中海项目，中海·紫御东郡从诞生之初就存在着问题。2012年，部分业主在人住三个月后便为房屋开裂问题所扰，从客厅到卧室再到阳台，大大小小近十道裂缝让住户们心绪难宁。定位高端的精装房中海·奥龙观邸项目自2013年6月业主收房以来，房屋漏水、电线裸露、暖气生锈等问题导致一修再修，让部分业主苦不堪言，赔偿更无从谈起。百万平大盘中海国际社区更是重灾区。在项目联排别墅区，地面下沉引发了大面积的墙体开裂、外立柱基础面坍塌、地基面“错层”等质量问题。不止济南，在网络搜索中，全国多地的中海项目都频繁上演“质量门”。
曾有中海的高管将中海地产的特点归结为三点，除了执行力强和融资优势外，更多的归结为优秀的成本控制。但在快速的“扩张略地”与严格的资本管控之间，必然会出现一些“失控”的区域，而质量问题正是其外在表现。
近期，品牌房企业主大规模维权的消息接二连三被曝出，越来越多因为质量引发的维权事件成为品牌开发商的“阿喀琉斯之踵”。业内人士认为，品牌开发商过于重视销售目标、忽视质量标准的“快周转”策略是造成信誉危机的主因。
某知名跨国房地产公司执行董事认为，“大量拿地，快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜，这种模式成就了品牌房企的超速发展。对于像万科等涉足数十个城市的房企来说，过于重视销售目标的完成，忽视房屋质量保证让这种快速复制、规模扩张式的发展埋下隐患，各地爆发的大规模维权就是典型的例子。”
此外，专家认为，近期新建房屋质量问题扎堆被曝出，主要是“限价”时代预售住宅的批量入市所致。由于时间、人力、物力、财力所限.全国性品牌房企一般采取与当地中小开发商合作的方式进行项目开发。
克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，“只有退潮后，才知道谁在裸泳。楼市将由卖方市场进入定制时代，未来房企的竞争更在于产品和服务的比拼。品质差的房企很难走远，因为谎言总有戳破的那一天。”
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