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济南为何调控再升级?巩固调控成果 防房价反弹
“虽然济南市房地产市场调控要再次升级的消息已传闻很久，但出手这么‘快、准、狠’，还是有点出乎意料。”12月26日晚8时，济南市政府出台今年9月底以来的第三道“调控令”后不到一小时，一位在济南市深耕多年的房地产公司的销售总监李辛(化名)在接受记者采访时说。
应该说，济南市政府今年9月28日出台的《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，从加大土地供应、提高竞买保证金、缩短土地出让价款缴纳时间、严格商品房预售许可管理等方面入手;10月2日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，从“限购”和提高首付比例入手，对稳定7月份以来部分区域出现房价非理性上涨的济南房地产市场来说，起到了立竿见影的效果。
据国家统计局11月18日发布的10月份国内70个大中城市住宅销售价格统计数据看，济南市10月新建商品住宅价格指数环比上涨3.4%，实现“十五连涨”， 但与9月份环比上涨5.2%相比，涨幅明显收窄。尤其是下半个月，环比仅仅上涨0.2%，上涨幅度可谓快速回落。
“由于上半年供地较少，在进入8、9月份后，借助部分重大城市基础设施项目的开工，以及超大投资项目的引进落地，济南市东部房地产市场开始出现较大波动，过热特征明显，再加上部分房企散布虚假信息、编造虚幻预期、哄抬房价、误导消费，导致部分购房者盲目跟风、听信谣言，投机心理浓重。这在济南过去是极少出现的，折射出了市场的这种不理智、不冷静、不成熟的自然属性。”济南市统计局党组副书记、市社会经济调查局局长苑子建此前在接受记者采访时表示，“济南市在国庆节前后有针对性的出台并实施了调控措施，是及时的、必要的，力度也是合适的，对正确引导预期，抑制房地产过度投资(或者说投机)也是有积极作用的。”
同期数字也印证了苑子建的观点。今年前十个月，济南市商品房销售面积1198万平方米，增长31.6%，其中住宅增长49.6%，商品房销售面积已超过去年全年总量;商品房待售面积182.6万平方米，比一季度和上半年分别减少41.2、2.7万平方米。记者掌握的最新数字是，前三季度，济南市新建商品房去库存周期约11.1个月，较年初缩短了4.3个月，去库存效果显著。
但在房价回归理性的同时，济南市的土地市场仍然高烧不退，房地产开发企业拿地的热情超出了政府的预期。10月31日9时至9时30分，是15宗1450亩国有建设用地使用权、也是两道“调控令”出台后的首次住宅用地网上挂牌出让时间，由于采取的是按照价高者得原则确定竞得人的办法，引来了众多房地产开发商的追捧，以致济南市国土资源网上交易系统出现崩溃。特别是位于市中区文庄片区的两块居住用地经过111轮的竞价，成交价31.65亿元，溢价率131%，楼面均价9436元/平方米，就连业内不少开发商也连喊“疯狂”。
“土地卖了个好价钱，按说是件值得高兴的好事，但对政府来说却潜藏着隐忧。因为土地价格高涨必须会影响人们对未来房价高涨的心理预期，对济南房地产市场的稳定健康发展并不是一件好事。”当时济南市某主管部门负责人在接受记者时就表示，政府对此不会袖手旁观，不排除再次出手调控的可能。
“此次济南市出台第三道‘调控令’的时机也拿捏得非常巧。”李辛告诉记者，一是国内部分城市如杭州、郑州等已经出台了调控“升级版”，二是前不久闭幕的中央经济工作会议，鲜明地提出了“房子是用来住的，而不是用来炒的”。另外，国家统计局于12月19日发布了国内70个大中城市11月份住宅销售价格统计数据，也应该是济南市调控再升级的直接和主要原因。
国家统计局发布的数据表明，济南市11月份环比上涨1.1%，不但继续领跑省内列入统计的四个城市(青岛环比上涨0.2%，烟台环比上涨0.5%，济宁环比上涨0.3%)，而且在国内70个大中城市中，仅比西安的1.7%、武汉的1.6%和长沙的1.5%稍低，列第4位。在国家统计局特别列出的11月下半月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动指数对比表中，济南市环比上涨0.9%，位列第一位。这让济南市明显感到了继续稳定房价的压力。
“正如济南市政府在通知中所说的，此次加大房地产市场调控力度是为了巩固调控成果，防止房价反弹，确保房地产市场稳定，维护群众利益。”一位业内专家在接受采访时告诉记者，此次济南市从限购升级、强化竞买土地资金来源管控及商品房预售管理、网签备案管理等入手，对房地产市场的调控可以说是全面的深度的，对未来省城房地产市场的影响也是很大的。“在上次出台限购令后对单身或离异人士开具购房证明还未理顺的情况下，此次调控对想在济南购房的非本市户籍家庭，又设定了提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明的条件，门槛相对还是比较高的，对那些初来济南创业打拚的外地人士将影响最大。”
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